KONTAKT | 02 33 05 800 ali 040 66 33 00

12. 07. 2017
O delu, odnosih, zaslužkih in vsakdanu posrednika iz prve roke

 

Ga. Miša se (po priporočilu) obrne na nas z željo po nasvetu in posredovanju pri prodaji 2 sobnega atrijskega stanovanja v Logatcu (34 km iz Ljubljane).

V naprej tudi pove, da stvari v ZK še niso rešene, saj z bratoma še čakajo na dediščino po pokojnem očetu, ki še ni razpisana (ampak gotovo bo kmalu, saj čakajo že nekaj mesecev).

Dogovoriva se za obisk na nepremičnini, saj sicer svetovanje o ceni in postopkih prodaje skoraj ni mogoče, pa tudi ge. Miši se to zdi bolj smotrno, ker se na objektu bolj znajde in lažje razloži situacijo.

Pred sestankom vpogledam v ZK (preverim pravno stanje), pridobim in natisnem ZK izpisek, ugotovim da je na stanovanju vknjižen pokojni oče, hkrati pa je stanovanje obremenjeno tudi z dosmrtno služnostjo bivanja (predvidevam) mame.

Po pregledu podatkov GURS, ugotovim velikost, pritikline, nadstropje ter da se stanovanje nahaja v šeststanovanjskem objektu brez upravnika, da v gursu ni zavedene energetske izkaznice ter da ima atrij svojo parcelno številko ter klet svoj identifikator (seveda pa ne vem ne številke kleti ne parc.št. atrija, ker ne poznam njune lege).

Z gospo se na objektu srečava ob dogovorjenem terminu. Opozorim jo na vknjiženo služnost in ugotoviva, da je tudi mama že dve leti pokojna ter svetujem, da se izbris služnosti uredi pri notarju na podlagi izpisa iz matične knjige umrlih.

Ugotoviva lego atrija (iz tega bom lahko sklepala na parcelno številko po vpogledu v kataster), za kletno shrambo pa gospa žal ne ve katera je njihova, saj pri starših nikoli ni bila v kleti. Skušala bo vprašati sosede, ampak vprašanje če bo šlo, saj s starši nikoli niso bili v dobrih odnosih…

Nadaljujeva pogovor o stroških, obnovi, opremi, priključkih (ali je v stanovanju optika, kdo skrbi za čiščenje, ali v objektu zbirajo v rezervni sklad, ki sicer ni obvezen, ali je pod itisonom parket, kdaj je bila obnovljena kopalnica … gospa ne ve skoraj nič. Se bo pozanimala J), postopku prodaje, dedovanja, opozorim na vrednost, ki naj jo navedejo na sklepu o dedovanju v izogib davka na dobiček, ki ga bodo ugotavljali na FURSu, predelava splošne in druge pogoje poslovanja z našo nd in opozorim, da bomo morali podpisati posredniško pogodbo (vsi trije lastniki), ko bodo lastništvo seveda pridobili. Po dobri uri se pogovor zaključi.

Čez 14 dni gospa sporoči, da imajo razpisano obravnavo, da je z bratoma govorila, od sosedov ni izvedela nič in da se javi po pravnomočnem sklepu.

Ca dva meseca kasneje me pokliče, da je sklep pravnomočen in da bi se ponovno srečali.

Ponovno se odpravim v Logatec, srečava se v stanovanju, ponovno predebatirava stvari, opozorim na predkupno pravico etažnih lastnikov in na zahtevo glede energetske izkaznice, pustim ji posredniško pogodbo, splošne pogoje poslovanja in zavarovalno polico, dogovoriva se, da pridem še enkrat ob lepšem dnevu in ko bo pospravila, da stanovanje primerno pofotografiram. Do takrat pa,da se bo pogovorila z bratoma kdo bo vložil predlog za izbris služnost in da podpišeta posredniško pogodbo. Cena, ki jo bomo nastavili, je nekoliko nad mojo svetovano, ampak spuščajo vedno lahko 🙂

Ker še vedno ne vemo kje je kletna shramba, pri GURSu naročim etažni načrt, naročim potrdilo o namenski rabi za atrij, po vpogledu v Uredbo ugotovim, da se atrij nahaja v območju predkupne pravice MORS, kontaktiram izdelovalca energetskih izkaznic in se dogovorim za ogled, ko bom odšla na slikanje stanovanja. Vmes ca uro in pol porabim za telefonske pogovore z bratoma, ki ne razumeta, da bo potrebno speljati postopek zaradi predkupne pravice (eden od njiju prav gotovo ne bo prodal nobenemu od sosedov, ker so sami *** in njim prav gotovo tudi oče ne bi želel prodati, drugi pa v strošku izdelave energetske izkaznice ne vidi nobenega smisla).

Saj ne da bi imeli kaj proti meni, jaz sem čisto »ok in profi«, samo pravila so pa res nenavadna – le zakaj bi MORS hotel kupiti njihov atrij ? 🙂

Torej tretjič se odpravim v Logatec, stanovanje poslikam (malo vmes še pospravim, umaknem, obrnem, zato da bodo slike lepše), sprejmem izdelovalca izkaznic (gospa mu podpiše naročilo), premerim stanovanje in skiciram tloris, gospa mi izroči z vseh strani podpisano posredniško pogodbo in ključe, da bom lahko opravljala oglede (jaz njej potrdilo, da bomo ključe uporabljali zgolj za oglede in jih bomo vrnili na zahtevo katerega koli od solastnikov). Izroči mi tudi sklep o dedovanju (na sodišču so navedli malo nižjo vrednost, da so plačali malo manj takse, saj so bila v dedni masi še neka sredstva na trr pokojnega očeta, nekaj delnic in star avto – mimogrede če morda vem za koga, ki bi kupil avto, bi mi bili zelo hvaležni). Po etažnem načrtu poiščeva klet (ključa od nje ne najde, ampak bo že eden od bratov uredil zadevo J) še malo se pogovoriva in za tokrat srečanje zaključiva. Že na poti v avtu (nekje pred Vrhniko) me gospa kliče, da se je spomnila, da je v stanovanju še en kristalni servis, ki bi ga želela podariti komaj rojenemu vnuku, pa da imajo naslednji dan družinsko srečanje in če lahko pridem nazaj (izročila mi je svoje ključe, druge pa ima hčerka, ki je zelo zasedena- »ima pomembno službo, veste dela v javni upravi in je ne more motiti«), saj ne bo dolgo trajalo, je že vse pripravila, samo pozabila odnesti.

No pa naredim ovinek nazaj do Logatca (zakaj pa ne), jaz imam tako službo, da si to lahko privoščim, spet malo poklepetam s prijazno gospo, ki je prvič babica fantku (ima že dve vnukinji, ki sta tako pridni in srčkani in naj naj, ampak fant je pa vseeno fant – pa še po sinovi strani je J), pomagam ji odnesti občutljiv družinski kristal, ga namestiti v njenem avtu, (da se ja ne bo poškodoval, ga obloživa še nekimi starimi papirji) in spet se posloviva.

V naslednjih urah v pisarni obdelam fotografije, narišem tloris v merilu, raziščem v kateri šolski okoliš spada objekt, kje je najbližji vrtec, ugotovim, da je dvorišče okoli objekta funkcionalno zemljišče v lasti etažnih lastnikov, tam kjer parkirajo pa je občinska parcela in pripravim oglas, nepremičnino vnesem v program in jo pripravim za objavo na spletu (kakšen dan bomo morali z objavo še počakati, da bo izdelana EI), potem pa nepremičnino (ca 2 meseca, dobrih 200 km in okoli deset ur pogovorov, vožnje in svetovanj po prvem kontaktu) lahko objavim v oglasu.

Torej do objave oglasa na spletu so mi nastali naslednji dejanski stroški (ur pogovorov in »dodatnih storitev« ne računam, saj se na poti po avtocesti dejansko lahko pogovarjam tudi z drugimi strankami, se dogovarjam za oglede in rešujem tudi ostale zadeve)

opis storitve kom cena znesek (€)
pregled pravnega in dejanskega stanja 1 50 50
svetovanje, ocena vrednosti … 1 50 50
pridobitev zk izpiska 4 5 20
pridobitev potrdila o namenski rabi 1 12 12
prevoženi kilometri 200 0,4 80
priprava oglasa tekst 1 40 40
fotografiranje, obdelava fotografij 1 25 25
277

V naslednjih štirih mesecih se v Logatec odpravim 4x in stanovanje pokažem sedmim potencialnim kupcem (tretje osebe, ki so že v oglasu seznanjene s prodajalčevim pogojem glede delitve plačila za posredovanje, dva kupca sta pripeljali drugi agenciji), po dveh ogledih v prvih dveh mesecih smo ceno iz začetnih 82.000 € spustili na svetovanih 74.000 €. Brat je med tem »vlomil« v svojo kletno shrambo, tako da jo lahko pokažem, imamo energetsko izkaznico (plačali so jo lastniki), ob priložnosti sem se s sosedo pogovorila o čiščenju, skupnih stroških in načrtovanih investicijah, odnosih (kolikor ve, nakup ne zanima nikogar).

Na koncu dobimo nekoliko nizko ponudbo, pa jo po 14ih dnevih pogajanj le uskladimo na 69.000. Pogovorimo se o celem postopku in pripravimo osnutek prodajne pogodbe (sklenjena bo pod odložnim pogojem, da nihče od sosedov ne bo uveljavljal predkupne pravice in da se MORS ne bo odločil za nakup atrija). V izogib dodatnim stroškom se nismo odločali za predpogodbo in kasneje pogodbo.

Pogodba je sklenjena (do izdaje računa še nisem upravičena, saj mora biti izpolnjen še odložni pogoj), sredstva are so hranjena na našem fiduciarnem računu (če bo kdo uveljavljal predkupno pravico, jih bo kupec dobil nazaj – s čimer ni prav zadovoljen, saj v resnici ne ve ali bo stanovanje lahko zares kupil…), Na srečo je na drugi strani (pri kupcu) drug posrednik, ki se ukvarja z njegovimi pomisleki in strahovi ter njegovim kreditom.

Obračun stroškov do sklenitve pogodbe (in po objavi oglasa):

ogledi stanovanja s kupci 20 7 140
prevoženi km (samo na oglede) 240 0,4 99,2
pogajanja, svetovanja (ur) 3 30 90
priprava zahtevnejše prodajne pog. (odvetnik) 1 180 180
509,2

Nadaljnji postopek je zahteval pripravo in pošiljanje ponudbe etažnim lastnikom (5 sosedov – 7 lastnikov), pri čemer smo potrebovali nekaj pomoči sosede, saj eno od stanovanj ni naseljeno in lastniki živijo na drugem koncu SLO in dober mesec časa. Postopek za pridobitev potrdila o neuveljavljanju predkupne pravice MORS (nekaj obrazcev, nekaj navodil, dopisov in zbrane dokumentacije) mora počakati, saj je tam potrebno navesti podatke kupca in tega do odgovora sosedov ne moremo poznati. Pridobitev novega potrdila o namenski rabi (v začetku pridobljeno je starejše od treh mesecev in za notarja ne velja več – kljub temu da sprememb prostorskega plana ni bilo) je ustaljena navada.

Postopek (izpolnitev odložnega pogoja) vzame skoraj dva meseca. Kupci na pogodbi so končno zagotovljeni (tudi na mojo srečo, saj v primeru uveljavljanja predkupne pravice ne bi bila upravičena do plačila za posredovanje, ampak samo za povrnitev dejanskih stroškov)

Pripravimo obrazce za FURS (davek na promet, davek od dobička iz kapitala), uredimo še ugodno cenitev vrednosti na dan pravnomočnosti sklepa o dedovanju, se še 1x odpeljem v Logatec, zaradi cenitve banke (kupec pridobiva kredit), s pooblastilom oddamo napovedi na FURS, prevzamemo odmero, iz sredstev na FR poplačamo davek, in cenilca, vse tri prodajalce spremim k notarju, poplačamo notarja, naredimo obračun sredstev in po deponirani pogodbi prenakažemo preostanek sredstev (vsakemu od prodajalcev tretjino).

Spremljamo plačila, na dan naroka za pridobitev kredita k notarju (v Logatec) odnesem overjeno pogodbo, pripravim primopredajni zapisnik in izdam račun za našo storitev (2% od pogodbene vrednosti – 1380 € + DDV). Čez tri dni sledi primopredaja in po njej dopisi na elektro, komunalo in občino (NUSZ) zaradi spremembe lastnika ter plačnika storitev.

Še zadnja kalkulacija stroškov:

priprava ponudbe (sosedje) 20 1 20
pošiljanje dopisov 2 5 10
priprava ponudbe MORS (celoten postopek) 30 1 30
izpeljava postopka FURS 25 1 1
potrdilo o namenski rabi 12 1 12
vodenje sredstev na FR 14 1 14
km Lj – Logatec – Lj 192 0,4 76,8
primopredaja (z obveščanjem dobaviteljev) 1 25 25
188,8

Torej skupaj me je »posel stal« 975 € (obračun stroškov po ceniku). Razlika do izdanega računa (1380 €) torej 405 € pa je nagrada za moje uspešno posredovanje in osem mesecev sodelovanja, svetovanja, pomoči ter takih in drugačnih malenkosti (na primopredaji smo se še malo sporekli o tem kdo bo priskrbel ključavnico na vratih shrambe, saj sem na ogledu pozabila opozoriti, da žabica manjka, ker nismo našli ključev). V izogib sporu, sem jo kupila v Bauhausu in zanjo iz svojega žepa odštela dobrih 10 €).

Na koncu smo vsi zadovoljni in na svoji spletni strani lahko objavim še eno zgodbo zadovoljnih strank ter računam na še kakšno priporočilo.

Vesna Levstek

NEPREMIČNINE PLUS d.o.o.

06. 11. 2017
Pomen zavarovanja odgovornosti pri poslovanju z nepremičninami
26. 09. 2017
Nepremičninski trg v znamenju rekordov
Je vaše stanovanje gradil SGP Stavbar? To morate storiti …
04. 09. 2017
Spoštovani kolegi, licencirani nepremičninski posredniki!

Ta spletna stran uporablja piškotke. S piškotki si pomagamo pri zagotavljanju storitev. Z uporabo naših storitev se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke. Več o piškotkih

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close