Dovršena pogodba = nepremičninski proces brez zapletov

Prodaja, oddaja, najem ali nakup nepremičnine vedno spremlja podpis pogodbe. Od vsebine nepremičninske pogodbe je odvisno, če bo postopek potekal brez zapletov, zato je izredno pomembno, da je sestavljena strokovno, dovršeno in natančno. Naši strokovnjaki iz pravnega področja vam sestavijo različne vrste pogodb v zvezi z nepremičninami. Sestavlja jih univerzitetni diplomirani pravnik v sodelovanju z odvetniško ter notarsko pisarno, zato ste lahko prepričani, da boste s pogodbo ustrezno pravno zavarovani.

V nadaljevanju vam v kratkem predstavljamo vsebino najpogostejših nepremičninskih pogodb.

Vrste nepremičninskih pogodb

1. Prodajna predpogodba

S podpisom predpogodbe se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena druga, glavna pogodba. Predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, če je predpisana oblika pogoj za veljavnost pogodbe. Predpogodba je zavezujoča, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe.

2. Prodajna pogodba

S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu na način, da bo ta pridobil lastninsko pravico. Kupec se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino.

3. Najemna pogodba

Z najemno pogodbo se najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v rabo. Najemnik se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino.

4. Darilna pogodba

Darilna pogodba je pogodba, s katero ena stranka (darovalec) neodplačno prepusti drugi stranki (obdarjencu) kakšno stvar ali pravico, obdarjenec pa to prepustitev sprejme. Za darilno pogodbo je značilno, da ne nastane že s tem, da se stranki strinjata glede darila, pač pa mora biti sklenjena v strogi obliki ali pa mora biti darilo dejansko izročeno. S tem je zagotavljeno, da tisti, ki nekaj brezplačno daje, o tem dobro premisli. Darilna pogodba glede nepremičnin mora biti sklenjena v pisni obliki pri čemer mora biti podpis darovalca notarsko overjen.

5. Pogodba o služnosti

S pogodbo o služnosti se določijo stvarne pravice na tuji stvari. S to pogodbo se upravičencu dovoljuje izvajanje nekaterih lastninskih upravičenj na tuji stvari, lastnik stvari  pa je dolžan upoštevati pravice služnostnega upravičenca navedene pogodbi.

6. Pogodba o izročitvi in razdelitvi premoženja

Z izročilno pogodbo se izročitelj zaveže, da bo še za čas življenja izročil in razdelil svoje premoženje svojim potomcem, posvojencem ter njihovim potomcem. Izročilna pogodba mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

7. Pogodba o preužitku

S pogodbo o preužitku se preužitkar zavezuje, da bo na prevzemnika prenesel lastninsko pravico na določenih svojih nepremičninah. Prevzemnik se zavezuje, da bo preužitkarju ali komu drugemu do njegove smrti nudil določene dajatve in storitve. Skupaj z nepremičninami so predmet pogodbe tudi premičnine, ki so namenjene za rabo in uživanje nepremičnin, če stranki ne določita drugače. Pogodba o preužitku mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

8. Pogodba o dosmrtnem preživljanju

S pogodbo o dosmrtnem preživljanju se pogodbenik (preživljalec) zaveže, da bo preživljal drugega pogodbenika ali koga drugega (preživljanca). Drugi pogodbenik izjavi, da preživljalcu zapušča vse premoženje ali del premoženja (nepremičnine in premičnine, ki so namenjene za rabo in uživanje nepremičnin), s tem da je njihova izročitev odložena do izročiteljeve smrti. Pogodba o dosmrtnem preživljanju mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa.

9. Pogodba o urejanju medsebojnih razmerij

Načelno so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih v sorazmerju z njihovim solastniškim deležem, razen če zakon ali pogodba o urejanju medsebojnih razmerij ne določa drugače.

S pogodbo o medsebojnih razmerjih se tako predvsem določi:

  • stroške in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike,
  • način oblikovanja rezervnega sklada,
  • posebne omejitve pri uporabi posameznih delov v etažni lastnini,
  • nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
  • način upravljanja skupnih delov,
  • uporabo posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene,
  • zavarovanje zgradbe kot celote,
  • pooblastila upravnika.

Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki, za njeno sklenitev pa je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Sklenjena pogodba učinkuje napram vsakokratnemu novemu etažnemu lastniku.