KONTAKT | 02 33 05 800 ali 040 66 33 00

18. 11. 2018
PROMET Z NEPREMIČNINAMI PO UVELJAVITVI NOVE GRADBENE ZAKONODAJE

Po letih usklajevanja, je bila decembra 2017 sprejeta sistemska gradbena zakonodaja, ki je predvsem z uveljavitvijo Gradbenega zakona (v nadaljevanju: GZ), s 1.6.2018 močno posegla v promet s stanovanjskimi nepremičninami. Vznemirila in razburila je tako nepremičninske posrednike, kot tudi notarje, banke kreditodajalke in vse ostale udeležence v prometu z nepremičninami ter močno povečala količino dela v projektivnih birojih in oddelkih za urejanje prostora na upravnih enotah in občinah.

 

Zakoni, ki sistemsko vnašajo red v promet, vrednotenje in evidentiranje nepremičnin ter posege v prostor so Gradbeni zakon (Uradni list RS, št. 61/17 in 72/17 – popr. – GZ), Zakon o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 61/71 – ZUreP-2), Zakon o evidentiranju nepremičnin (Uradni list RS, št. 47/06, 65/07 – odl. US, 79/12 – odl. US, 61/17 – ZAID in 7/18 –ZEN) in Zakon o množičnem vrednotenju nepremičnin (Uradni list RS, št. 77/17  -ZMVN)

 

Nedvomno je bil namen zakonodajalca dober in dosledno izvajanje vseh sprejetih zakonov vnaša red na področje posegov v prostor, povečuje varnost v prometu z nepremičninami,  zmanjšuje možnosti nakupa nelegalnih ali neskladnih gradenj ter posledično zaslužkarstva investitorjev, ki so  predvsem v letih na prelomu tisočletja, izkoriščali povečane potrebe po stanovanjskih nepremičninah in ohlapno zakonodajo ter eno- do dvostanovanjske objekte, ne upoštevajoč prostorske načrte, množično preurejali v »vila bloke« s po nekaj stanovanji. Manjši »vila bloki« so bili predstavljeni celo kot »nadstandard« in so bili močna konkurenca velikim blokovskim naseljem, grajenim še v času skupne države. Pogojevanje določitve hišne številke z izdanim uporabnim dovoljenjem, kadar je le-to potrebno[i] (69.čl. GZ) in ustreznost gradbenega dovoljenja za vpis večjega števila delov stavbe v kataster stavb[ii] sta zelo učinkoviti varovalki, ki preprečujeta marsikatero neljubo situacijo. (Splošno prepričanje laičnega udeleženca na trgu nepremičnin je, da vpis etažne lastnine v kataster, hišna številka in vknjižena lastninska pravica na posameznem delu zagotavljajo tudi skladnost in legalnost gradnje).

 

Dejstvo pa je, da neskladni posegi v prostor niso bili vedno izvajani samo z namenom izkoriščanja in zaslužkarstva investitorjev. V prometu z nepremičninami se pri veliki večini stanovanjskih nepremičnin srečujemo z dozidavami, prilagoditvami tlorisov, preureditvami in posodobitvami, ki so jih izvajali lastniki nepremičnin sami, pač glede na življenjske potrebe in situacije v katerih so se znašli. Večinsko razmišljanje je (bilo), da na svojem pač lahko delamo po svoje. Načeloma je odgovorni lastnik sicer po svojih najboljših močeh poskrbel za varnost in morda za estetski učinek posega, vse ostalo pa je »nepotreben in nesprejemljiv interes in nadzor države«.

 

Gradbena zakonodaja v temelju sicer ne uvaja posebnih novosti. Gradnja na podlagi in v skladu z gradbenim dovoljenjem je bila predpisana že po temeljni uredbi o gradnji v času FLRJ. Izjema je bila gradnja stavb na vaseh, ki pa jo je odpravila uredba o gradnji, nekaj let kasneje.

Vse do danes so se pravila sicer spreminjala, uvajala in ukinjala se je obveznost lokacijskih dovoljenj, uporabnih dovoljenj, klasifikacija objektov … vendar gradnja brez gradbenega dovoljenja nikoli ni bila dovoljena (razen gradnja stavb na vaseh v 10 letnem povojnem obdobju). Je pa GZ v 93. členu natančno opredelil dejanja, ki so (dodatno v primerjavi z dosedanjo zakonodajo) prepovedana za vsak nedovoljen objekt in vsak neskladno uporabljen objekt. Z zakonom (GZ) so za take objekte prepovedana naslednja dejanja:

 

  • izvedba komunalnih priključkov na gospodarsko javno infrastrukturo,
  • vpisi in spremembe vpisov v zemljiški knjigi,
  • uporaba ali opravljanje gospodarskih ali drugih dejavnosti,
  • promet z njimi ali zemljišči, na katerih so,
  • overitve pogodb, sklepanje pravnih poslov, sklenitev kreditnih, zavarovalnih, najemnih, zakupnih, delovršnih in drugih pravnih poslov ter
  • določitev hišne številke

 

V petem odstavku, 93.člen dodaja:

 

(5) Upravljavci, notarji, pooblaščeni inženirji s področja geodezije in druge osebe javnega ali zasebnega prava in drugi organi, pristojni za izvedbo dejanj iz prvega odstavka tega člena, morajo pred njihovo izvedbo preveriti, ali je za objekt izdano gradbeno dovoljenje, kadar je predpisano, in ali je v zemljiški knjigi vpisana zaznamba o prepovedi v skladu s 94. členom tega zakona.

 

O primernosti in natančnosti zapisanega so tako v laični, kot tudi strokovni javnosti že tekle burne razprave. Pojasnila ministrstva, strokovne razprave in praksa so privedli do ugotovitve, da je promet z nepremičninami ničen in so spremembe v ZK nedovoljene samo, kadar je za objekt (zemljišče?) izdana inšpekcijska odločba in ta vpisana v zemljiško knjigo. Zaznambo  inšpekcijskega ukrepa, ki ga izda za presojo o neskladnosti predviden organ, v zemljiški knjigi predpisuje tudi 94. člen GZ.

 

Je pa ravno ta člen, ki nagovarja udeležence v prometu z nepremičninami dal misliti marsikomu.

 

Tako banke od uveljavitve GZ pri odobravanju hipotekarnih kreditov praviloma še previdneje preverjajo dokazila o skladnosti gradnje in uporabe nepremičnin, ki jih jemljejo v zavarovanje za odobrene kredite. »Ker notarji in bančni delavci niso strokovnjaki za nepremičnine, so za zavarovanje svojih interesov pri sklepanju pogodb o zastavi v vseh primerih brez izjeme zahtevati, da upnik predloži gradbeno dovoljenje, oziroma v nekaterih primerih uporabno dovoljenje. Takšna zahteva pa ni vedno objektivna ali smiselna. Samo dejstvo, da je za objekt na razpolago gradbeno dovoljenje, namreč še ne pomeni, da je v naravi objekt tudi zgrajen v skladu s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem in da torej ni neskladen ali nelegalen po GZ«[iii]

Izdelavo mnenja o skladnosti gradnje so banke prenesle tudi na ocenjevalce nepremičnin, ki pred odobritvijo kredita izdelajo oceno o vrednosti nepremičnine.

 

Notarji preverjajo vse skupne dele (zemljišča na katerih stojijo objekti) in morebitne zaznambe inšpekcijskih ukrepov) in vpogledujejo v baze izdanih dovoljenj za gradnjo ter opozarjajo stranke na morebitne pravne napake in veljavnost posla.

 

Kaj pa posredniki v prometu z nepremičninami?

 

Posrednik je že po zakonu o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo in 49/11 – v nadaljevanju ZNPosr) naročnika in tretjo osebo dolžan pisno seznaniti s pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine. Sprejeta zakonodaja in posledice so prinesle dodatno delo predvsem pri opozarjanju prodajalcev o zakonskih obveznostih ter pomoč pri iskanju, zbiranju in urejanju dokumentacije. Pri delu se posrednik srečuje s povsem individualnimi zgodbami, ki terjajo znanje in potrpežljivost, večkrat je filter za vpijanje nestrinjanja »z uradniškim aparatom« in nejevolje ob dolgotrajnih postopkih.

Etažni lastniki v večstanovanjskih objektih dokumentacije, ki se nanaša na celotno stavbo (ali celo naselje) seveda navadno nimajo. Upravnikova dolžnost (oziroma dolžnost investitorja izročiti dokumentacijo upravniku) je to postala šele leta 2003 z zakonom o varovanju kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (Uradni list RS, št. 18/04 – ZVKSES). Na upravnih enotah, oziroma v zgodovinskih arhivih, kjer je kopije odločb načeloma moč pridobiti, so z vlogami dobesedno zasuti, saj se v istem naselju/večstanovanjskem objektu v realnem času lahko prodaja več stanovanj in vsakemu zainteresiranemu prodajalcu (lastniku/posredniku) je na zahtevo dokument pač potrebno izdati. Podvajanje dela seveda podaljšuje čas za pridobitev listine. Žal povezave v bazo izdanih dovoljenj, s katero bi bilo možno vnesti že »najdene listine«, trenutno še ni.

Veliko težje pa so rešljive zgodbe prodajalcev stanovanjskih hiš. Velika večina takih objektov uporabnih dovoljenj nima. Zatorej je najprej potrebno preveriti, ali je pridobitev uporabnega dovoljenja sploh možna in po najboljših močeh ugotoviti, ali je objekt grajen v skladu z gradbenim dovoljenjem in projektno dokumentacijo. V nekaterih primerih celo (pred časom) pridobljeno uporabno dovoljenje ne zagotavlja skladnosti uporabe objekta, kar (osebno) zaznavam kot dodatno težavo, na katero bi moral biti pozoren vsak, ki se tako ali drugače srečuje s prometom nepremičnin.

 

GZ ponuja več načinov »legalizacije« za objekte grajene v različnih obdobjih. Pri vsakem od postopkov mora biti objekt ustrezno evidentiran v zemljiškem katastru, potrebno je dokazovati obstoj objekta (v enakih gabaritih in enake namembnosti) ob presečnih datumih in plačati takso. V nekaterih primerih je potrebno pridobiti posnetek stanja in plačati tudi nadomestilo za uzurpacijo in degradacijo. Odločba o objektu daljšega obstoja, ki jo je pod določenimi pogoji možno pridobiti za objekte zgrajene pred letom 1998, ima naravo pogojnega dovoljenja in pri večini udeležencev trga vzbuja mešane občutke in dvome. V času pisanja prispevka se avtorica srečujem z zelo raznolikimi obrazložitvami (posamezne upravne enote, ministrstvo, projektivni biroji) o načinu obračunavanja nadomestila za uzurpacijo in degradacijo, izdane odločbe o objektu daljšega obstoja pa tudi še nisem uspela videti (na večji upravni v Ljubljani, ni bila izdana še nobena).

 

Generalno torej zakonodaja zasleduje posvečene cilje in ob postavljanju meja, vedno nastane nekaj kolateralne škode – nekaj tistih, ki ravno v tem obdobju vrši promet z nepremičninami pač orje ledino. Zares so to za večino državljanov obrobne zadeve. Vendar se takoj, ko zmanjšamo segment na (sicer v današnjem času nemajhno) skupino ljudi, ki nepremičnino prodajajo ali kupujejo, število primerov, pri katerih je potrebno pred prodajo »še kaj urediti«, izredno poveča (po lastni oceni in izkušnjah na več kot ¾).

 

 

Različne prakse, različne interpretacije določb zakona, uredbe in podzakonskih aktov, različne stopnje obračunavanja nadomestil, ki so v pristojnosti posameznih občin, različne organizacije arhivskega poslovanja in načinov dostopanja do njih, različni pogledi bank, ravnanja notarjev, neenaki položaji lastnikov nepremičnin in predvsem različne reakcije in poglede kupcev in prodajalcev nepremičnin bo najverjetneje poenotil čas. Smiselno pa bi bilo že danes nekoliko popraviti neskladja in najti rešitev za izpeljavo sicer dobre ideje – vnesti red na področje posegov v prostor, povečati varnost v prometu z nepremičninami,  zmanjšati možnosti nakupa nelegalnih gradenj in urediti ter poenotiti evidence o nepremičninah.

 

[i] GZ, čl. 69 – (4) Če je predpisana pridobitev uporabnega dovoljenja, je to pogoj za določitev hišne številke

[ii] ZEN, čl. 81 (6) Ob vpisu stavbe v kataster stavb se vpiše najmanj en del stavbe. Za stanovanjske stavbe, ki so zgrajene po 1. januarju 2003, se v kataster stavb vpiše več delov stavbe le, če je izdano gradbeno dovoljenje za gradnjo večstanovanjske stavbe.

[iii] Sonja Gračanič, Vpliv nove gradbene zakonodaje na zavarovanja z nepremičninami, Bančni vestnik, 21.9.2018

Razlika med oglaševano ceno in izpeljano prodajo
17. 04. 2018
Ljubljančani kupujejo stanovanja v Mariboru
05. 01. 2018
V Mariboru kronično primanjkuje stanovanj, dodatno povpraševanje zaradi Magne
06. 11. 2017
Pomen zavarovanja odgovornosti pri poslovanju z nepremičninami

Ta spletna stran uporablja piškotke. S piškotki si pomagamo pri zagotavljanju storitev. Z uporabo naših storitev se strinjate, da lahko uporabljamo piškotke. Več o piškotkih

The cookie settings on this website are set to "allow cookies" to give you the best browsing experience possible. If you continue to use this website without changing your cookie settings or you click "Accept" below then you are consenting to this.

Close